ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: СТОИТ ЛИ ОФОРМЛЯТЬ?

  • Главная
  • /
  • ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: СТОИТ ЛИ ОФОРМЛЯТЬ?
Alt

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР - АНАЛИЗ, СОВЕТЫ ЮРИСТА.


Старт продаж  это всегда ответственный момент в развитии проекта. Девелопер заинтересован как можно раньше выйти на продажи, так как освоение проекта (строительно-монтажные работы) требуют значительных инвестиций: как собственных средств девелопера, так и привлеченных (кредитные ресурсы).  Поэтому девелопер стремится, как можно раньше выйти на этап финансирования проекта за счёт средств, поступающих от продаж.


В основном  старт продаж осуществляется на двух стадиях развития проекта: 
1. на стадии утвержденного генплана поселка;
2. на стадии размежеванных участков.


Первый вариант более предпочтителен для девелопера проекта, но характеризуется повышенным риском для покупателя. 
Во-первых, в данном случае юридически отсутствует предмет продаж, а именно участок с определенным кадастровым номером, зарегистрированным в МФЦ или Росреестре.
В этом случае Вам невозможно продать участок по основному договору купли продажи и девелопер предлагает заключить Предварительный договор. Ст. 429 ГК РФ.

Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи участка). В предварительном договоре обязательно должны быть отражены все существенные условия основного договора (предмет договора, цена предмета продаж, условия и сроки оплаты), иначе договор не будет иметь юридической силы для судебных инстанций и Вы не сможете вернуть денежные средства, которые Вы оплатите по такому договору, в случае, если продавец не выполнит перед покупателем взятые на себя обязательства. 


Особое внимание стоит обратить на условия предоплаты в виде аванса или задатка. Аванс не предполагает возврата средств в двойном размере и гарантировано будет возвращен продавцом покупателю в случае расторжения договора. Продавцы редко используют такой вид предоплаты. В основном используется предоплата в виде задатка, которая вносится под обеспечение исполнения обязательств сторон в заключении в будущем основного договора купли-продажи, на условиях предварительного договора. В данном случае задаток не подлежит обязательному возврату, в случае, если покупатель отказывается от заключении основного договора. Одновременно с этим, продавец обязуется вернуть задаток в двойном размере, в случае, если последний откажется от заключения основного договора на оговоренных сторонами условиях в предварительном договоре.


Практика покупки участков по предварительным договорам очень распространена в последнее время, и риски для обеих сторон минимальные. Однако, риски существуют и они не связаны с договором напрямую, так например, существует риск, что Вы заключите предварительный договор, а участки не будут размежеванных в срок или не будут размежеваны вовсе. Такое бывает на рынке и такой исход надо всегда иметь в виду, когда Вы заключаете предварительный договор.
Основное преимущество предварительного договора - это цена договора. Продавец, как правило, предоставляет  большие скидки (до 30%) в случае продажи участка по предварительному договору.